Obținerea certificatului de urbanism – „practică”, nu lege

Certificatul de urbanism este un act de informare emis de autoritățile publice, la cererea oricărei persoane, cu privire la orice imobil. Poate fi obținut separat sau ca act necesar obținerii autorizației de construire.

Acest articol are ca scop să prezinte discrepanțele dintre prevederile normative aplicabile și „practicile” diverselor primării, contrare acestor prevederi. Este o privire asupra modului în care se „realizează” în România, în „practică”, iluzia constituțională a ideii de stat de drept și de supremație a legilor. Motivul acestei analize este o recentă experiență avută în relația cu funcționarii Primăriei Craiova.

Legislația primară și cea secundară

Reglementările referitoare la condițiile și procedura obținerii certificatului de urbanism sunt:

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, art. 6 – legea;
O.M.D.R.L. nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, în special, art. 19 și 30-41, Anexa nr. 1 (Formularul F1, „Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”) – normele metodologice.

Cu relevanță pentru acest articol sunt următoarele întrebări și răspunsurile date de prevederile din legislație.

Cine poate solicita certificatul de urbanism?

Art. 6 alin. (4) din lege: „În vederea eliberării certificatului de urbanism, solicitantul – orice persoană fizică sau juridică interesată – se va adresa autorităților prevăzute la art. 4 cu o cerere care va cuprinde atât elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită certificatul de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral și număr de carte funciară, unde este cazul, dacă legea nu dispune altfel, cât și elementele care definesc scopul solicitării.”
Art. 31 alin. (1) din normele metodologice: „Solicitantul certificatului de urbanism este persoana fizică sau juridică interesată să primească de la autoritatea administrației publice competente informații cu privire la un imobil – teren și/sau construcții – în scopurile definite la art. 6 din Lege.”
Art. 19 alin. (2) din normele metodologice: „Potrivit prevederilor art. 6 alin. (1) și (4) din Lege, certificatul de urbanism este un act de informare privind regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, precum și cerințele urbanistice specifice amplasamentului, determinate în conformitate cu prevederile documentațiilor de urbanism avizate și aprobate, document care se eliberează, la cerere, oricărui solicitant – persoană fizică sau persoană juridică – nefiind necesară prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate.”

Ce acte sunt necesare?

Art. 19 din normele metodologice: „Documentele necesare emiterii certificatului de urbanism
(1) Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul – orice persoană fizică sau juridică interesată – trebuie să depună la emitent o documentație cuprinzând:
a) cererea-tip (formularul-model F.1 «CERERE pentru emiterea certificatului de urbanism»), în conformitate cu precizările privind completarea acesteia, cuprinzând:
1. elementele de identificare a solicitantului;
2. elementele de identificare a imobilului pentru care se solicită emiterea certificatului de urbanism, respectiv localitate, număr cadastral și număr de carte funciară, în cazul în care legea nu dispune altfel;
3. elementele care definesc scopul solicitării;
b) planuri cadastrale/topografice, cu evidențierea imobilelor în cauză, astfel:
1. pentru imobilele neînscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară: plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, după caz, eliberat, la cerere, de către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;
2. pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan și extras de carte funciară pentru informare actualizat la zi, eliberate, la cerere, de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară.
c) documentul de plată a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, în copie.”
Anexa nr. 1 la normele metodologice, verso: „Precizări privind completarea formularului”.

Este necesar actul de proprietate?

Art. 19 alin. (2) din normele metodologice: „Potrivit prevederilor art. 6 alin. (1) și (4) din Lege, certificatul de urbanism este un act de informare privind regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, precum și cerințele urbanistice specifice amplasamentului, determinate în conformitate cu prevederile documentațiilor de urbanism avizate și aprobate, document care se eliberează, la cerere, oricărui solicitant – persoană fizică sau persoană juridică – nefiind necesară prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate.”

Sunt necesare alte documentații în afara celor prevăzute de norme?

Art. 19 alin. (3) din normele metodologice: „Se interzice emitentului să condiționeze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabilă a unei documentații de urbanism pentru imobilul în cauză, precum și a oricăror documentații tehnice de definire a scopului solicitării.”

Care sunt sancțiunile pentru nerespectarea normelor de mai sus?

Art. 26 din lege (extras): „(1) Constituie contravenții următoarele fapte, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât, potrivit legii, să fie considerate infracțiuni:
h) neemiterea certificatelor de urbanism în termenul prevăzut la art. 6 alin. (2), precum și emiterea de certificate de urbanism incomplete ori cu date eronate, care nu conțin lista cuprinzând avizele și acordurile legale necesare în raport cu obiectivul de investiții, sau eliberarea acestora condiționat de elaborarea prealabilă a unei documentații de urbanism sau a oricăror documentații tehnice de definire a scopului solicitării, cu depășirea termenului legal, sau refuzul nejustificat ori condiționarea furnizării informațiilor de interes public prevăzute la art. 6 alin. (1);
(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1), săvârșite de persoanele fizice sau juridice, se sancționează cu amendă după cum urmează:
– de la 5.000 lei la 30.000 lei, cele prevăzute la lit. h), h¹) și i);
(4) Sancțiunea amenzii poate fi aplicată și reprezentantului persoanei juridice.
(5) Sancțiunea amenzii pentru faptele prevăzute la alin. (1) lit. h) și i) se aplică funcționarilor publici responsabili de verificarea documentațiilor care stau la baza emiterii certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire sau de desființare, precum și semnatarilor, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.
(6) În condițiile prezentei legi nu se aplică sancțiunea avertisment.”

Cine are competența constatării și sancționării contravențiilor de mai sus?

Art. 27 alin. (4) din lege: „Contravențiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. h), h¹), i)-k) se constată și se sancționează numai de către organele de control ale Inspectoratului de Stat în Construcții.”

Care este procedura obținerii certificatului de urbanism?

Art. 33-38 din normele metodologice, care prevăd, în rezumat:

depunerea documentației – actele enumerate mai sus și copia dovezii de plată a taxei necesare eliberării certificatului de urbanism (taxa este prevăzută de Codul fiscal, art. 474);
verificarea conținutului documentației – în cazul în care documentația este incompletă sau cu elemente de identificare insuficiente, în termen de 5 zile de la data înregistrării solicitantul este notificat în scris și i se restituie documentația pentru completare; termenul de 5 zile este un termen de drept comun, nu unul pe zile lucrătoare, astfel încât se aplică regulile de calcul prevăzute de Codul civil, art. 2551 și urm.;
soluționarea cererii și eliberarea certificatului de urbanism – serviciile specializate prevăzute de norme vor contribui cu datele necesare în cuprinsul certificatului; eliberarea acestuia are termen de 30 de zile de la înregistrarea cererii sau completarea acesteia, în cazul în care a fost restituită solicitantului.

„Practica”

Pentru că avem încredere, până la proba contrară, că legea este cunoscută și respectată (v. Legea nr. 544/2001 privind liberul acces la informațiile de interes public, art. 5 alin. (1) și (4)) de autoritățile și instituțiile publice ale statului, la o simplă accesare a paginilor de Internet ale primăriilor unor orașe importante din țară, descoperim o crasă nesocotire a normelor prezentate mai sus, manifestată în special prin cerințe suplimentare, inexistente sau interzise de reglementări, uneori cu diferențieri în funcție de scopul obținerii certificatului (neprevăzute în legislație). Greșelile de scriere (v. Legea nr. 500/2004 privind folosirea limbii române în locuri, relații și instituții publice) aparțin autorilor textelor publicate pe paginile de Internet menționate mai jos.

Primăria Mun. Craiova
Cerințele diferă în funcție de scopul obținerii certificatului. Ca exemplu, întrucât simpla informare nu este inclusă, în cazurile de „înstrăinări, dezmembrări, alipiri și operațiuni notariale” sunt cerute în plus, în variate numere de exemplare (la libera imaginație a celor care au compus lista):

„extras P.U.Z. actualizat cu pozitionarea imobilului, emis de Primaria Municipiului Craiova – 2 ex. (original si copie)” – contrar interdicției de la art. 19 alin. (3) din normele metodologice („Se interzice emitentului să condiționeze emiterea certificatului de urbanism de elaborarea prealabilă a unei documentații de urbanism pentru imobilul în cauză, precum și a oricăror documentații tehnice de definire a scopului solicitării.”);
„plan de situatie, pe ridicare topo, vizat de O.C.P.I., cu situatia existenta, 1 ex.” – legislația impune deja solicitanților să depună extras de carte funciară și de pe ortofotoplan, dacă imobilul este înscris în cartea funciară; dacă imobilul nu este înscris trebuie depus „plan de încadrare în zonă, la una din scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500”;
„plan de situatie, elaborat pe suport topografic, cu propunerea de dezmembrare sau alipire, respectand latimile aleilor de acces conform R.G.U., intocmit de cadastristul autorizat”;
„plan de incadrare in zona (situatia existenta – scara1:1000), 2 ex. (original si copie)” – este impusă o singură scară, față de posibilitățile enumerate în reglementări, se impun nejustificat două exemplare;
„act de proprietate (copie)” – contrar prevederii de la art. 19 alin. (2) din normele metodologice (certificatul „se eliberează, la cerere, oricărui solicitant – persoană fizică sau persoană juridică – nefiind necesară prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate”);
„adeverinta de intrare in intravilan a terenului (daca este cazul)” – când în în baza cărui temei juridic este cazul?;
„certificat de nomenclatura stradala” – implică o taxă suplimentară și un termen de soluționare, pentru un document inutil și conținând informații pe care primăria le are deja…;
„situaţia existentă şi propusă (simulare foto cu desfăşurarea frontului stradal)”.

Primăria Sectorului 3 București
La fel ca mai sus, cerințele diferă în funcție de scop, fiind adăugate variate cerințe privind exemplarele:

„opis lucrare” – nu este necesar potrivit reglementărilor, nu poate împiedica soluționarea cererii;
„- Acte de proprietate, cadastru şi extras de carte funciară (copie) – în termen de valabilitate de 30 de zile” – contrar prevederii de la art. 19 alin. (2) din normele metodologice;
„- Copie C.I., C.U.I. – proprietar”;
„- Plan topografic la scara 1:500 ACTUALIZAT de la OCPI – două exemplare (copii)”;
„- Plan topografic la scara 1:2000 ACTUALIZAT de la OCPI – două exemplare (copii)”.

Primăria Mun. Timișoara
Cerințele sunt diferențiate în funcție de scop, fiind adăugate, de pildă:

„Plan de situaţie (1 :500) – 2 copii xerox şi plan de încadrare în zonă (1:5000) – 1 copie xerox, eliberate de Primăria Municipiului Timişoara”.

Primăria Mun. Brașov
Cerințele sunt diferențiate în funcție de scop, fiind adăugate, de pildă:

„- OPIS documente depuse DESCARCA OPIS – document inutil, conținutul este liber stabilit de primărie;”
„- Cerere tip DESCARCA CERERE;”
„- Copie act de identitate/CUI;”
„Planul topografic întocmit în sistemul de proiecţie Stereografică 1970, cu tabel de inventar de coordonate.”

Primăria Mun. Oradea
În aceeași tendință manifestată mai sus:

„plan topografic sau cadastral sc. 1: 500, 1: 2000 vizat de Oficiul de Cadastru Publicitate Imobiliara – cu indicare imobilului (teren si /sau constructii)”;
„plan topografic sau cadastral sc. 1: 2880 sau 1: 10.000 dupa caz, pe care sa fie marcata limita intravilanului”;
„dovada detinerii imobilului (extras CF, alte documente legale)”.

Primăria Sectorului 2 București
În aceeași manieră:

„3. Copie act de proprietate; copie cadastru;”
„4. Plan situatie, reactualizat din Bdul Expozitiei nr 1A (Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara) scara 1:2000 – 2ex. scara 1: 500 – 2ex. cu situatia actualã si propunerea noua cu stampila si semnatura”
„6. Plan apartament si fotografii fatadã bloc (pentru balcoane parter, accese, modificari fatada), sau fotografii pentru situatiile speciale ( terenuri libere, terenuri cu mai multe corpuri de clãdire)”
„7. Pentru operatiuni notariale (dezmembrare, alipire, vanzare- cumparare) :extras de carte funciara(original si actualizat),certificat fiscal (original), propunere, act de proprietate legalizat.”
„8. Dosar cu sina.”

Primăria Sectorului 4 București

Deși este reprodus modelul de cerere prevăzut în Anexa nr. 1 la normele metodologice, în pag. 3 a documentului PDF sunt adăugate cerințe în plus față de cele indicate chiar în formularul F1:

„contract de vânzare (copie), act de proprietate (copie), act de moștenire (copie), etc. – opțional”;
„scurt memoriu”.

Primăria Sectorului 6 București
Aceleași categorii de acte, neprevăzute de reglementări:

„1.Copie acte de proprietate apartament sau teren;”
„2.Copie C.I./B.I./C.U.I.- dosar cu sina;~~cerere C.U.; taxa C.U.;~~”
„3.Copie acte cadastru si intabulare;” – care ar fi acest acte?
„4.Copie RLV apartament (schita apartament);”
„5.Copie plan cadastral actualizat: 1/500-2 EX., 1/2000 – 2 EX.- O.C.P.I.”

Primăria Mun. Ploiești
Cerințele sunt la fel de diverse, ca și în exemplele anterioare:

„4. Copie dupa titul de proprietate” – sunt enumerate și câteva tipuri de titluri de proprietate;
„- act de proprietate legalizat” – legalizarea presupune o cheltuială inutilă, neprevăzută de legislație;
„- plan de situatie de la B.C.F.” – nu este detaliată cerința;
„- declaratie notariala, pe propria raspundere, ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rolul instantelor judecatoresti” – cheltuială suplimentară, neprevăzută de legislație și inutilă, neavând nicio relevanță pentru scopul legal al certificatului de urbanism;
„- memoriu tehnic pentru schimbarea destinatiei si planuri releveu cu situatia existenta si releveu cu noua destinatie intocmite, semntate si stampilate de arhitect;” – nu sunt cerute de legislație și implică noi cheltuieli suplimentare;
„- acordul tuturor locatarilor (tabel cu nume, prenume, act identitate – serie, numar si semnaturi (original) pentru locuinte colective” – nu este cerut de legislație;
„- declaratie notariala ca semnaturile din tabelul respectiv sunt autentice pentru locuinte colective” – idem supra;
„- acordul Asociatiei de Proprietari, stampilat pentru locuinte colective Sau acordul legalizat al vecinilor in cazul locuintelor unifamiliale pentru schimbarea de destinatie propusa” – idem.

Primăria Mun. Pitești
Actele cerute nu corespund celor prevăzute de normele metodologice:

„Dovada titlului asupra terenului şi construcţiilor (copie) + schiţa de plan anexa la act;”
„Plan de amplasament şi delimitare a bunului imobil, avizat OJCGC Argeş;”
„Documentaţie tehnică întocmită de un proiectant autorizat, conform Legii 50/1991, republicată, modificată şi completată conform Legii 453/2001 (memoriu date generale, plan încadrare în zonă, plan de situaţie, faţada construcţie propusă).”

Primăria Mun. Iași
În plus față de actele prevăzute de normele metodologice, sunt cerute:

copie act identitate (PF), CUI (PJ);
copie după actul de proprietate/deținere a imobilului (după caz); – contrar prevederii exprese de la art. 19 alin. (2) din normele metodologice („nefiind necesară prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate”);
cu titlu de recomandare, „Dacă terenul a făcut obiectul unei documentații de urbanism de tip PUZ/PUD, se va anexa o copie a planșei de reglementări urbanistice U2 și o copie a Regulamentului de urbanism aferent PUZ/PUD ului” – contrar interdicției exprese de la art. 19 alin. (3) din normele metodologice.

Primăria Mun. Constanța
Lăudabil, sunt respectate cerințele de conținut din normele metodologice. Este adăugată, însă, o cerință suplimentară privind depunerea unui „1. opis se va completa in mod obligatoriu de catre proiectant/architect” (dacă opisul nu este completat de proiectant sau arhitect, ci de „orice persoană fizică sau juridică”?).

Concluzie

Respectarea unor norme metodologice este extrem de deficitară, cel puțin în materia discutată, însă, cu mare probabilitate, nu este o situație care să se limiteze la certificatul de urbanism. Este o stare de fapt răspândită sistemic și tolerată de instituțiile cu atribuții de control, în detrimentul net al cetățenilor, favorizând birocrația, arbitrariul și, în esență, încălcarea principiului statului de drept.

Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative prevede la art. 4:
„(1) Actele normative se elaborează în funcție de ierarhia lor, de categoria acestora și de autoritatea publică competentă să le adopte.
(2) Categoriile de acte normative și normele de competență privind adoptarea acestora sunt stabilite prin Constituția României, republicată, și prin celelalte legi.
(3) Actele normative date în executarea legilor, ordonanțelor sau a hotărârilor Guvernului se emit în limitele și potrivit normelor care le ordonă.”

Există o ierarhie a normelor juridice și există competențe legale ale autorităților și instituțiilor. Numai dacă legea prevede expres că anumite dispoziții ale sale vor fi detaliate prin legislația secundară (ex. hotărâri de guvern, ordine de ministru etc.), abia atunci emitenții indicați vor avea competența legală de a da acte administrative cu caracter normativ în aplicarea legii. Dacă un ministru a emis legal un ordin conținând normele metodologice pentru aplicarea unei legi, indicând o anume procedură, anumite cerințe etc., nicio autoritate sau instituție publică din administrația publică nu are dreptul să adauge alte cerințe, să modifice condiții, termene sau proceduri. Cetățenii au obligațiile prevăzute de actele normative legal emise. Nu vor putea fi legal obligați să respecte inovațiile aduse de administrația publică. Legea, în sensul ei cel mai larg, nu se confundă cu colile A4 care tapetează ferestrele ghișeelor sau cu listele publicate pe paginile de Internet…

Am obținut în termen legal certificatul solicitat, cu toate că am depus la registratura primăriei strict ceea ce prevede legislația (mai puțin, e adevărat, dovada plății taxei, întrucât funcționarii au refuzat la depunerea cererii să-mi indice taxa pe care eram dispus să o plătesc pe loc, susținând că plata se va face la momentul eliberării certificatului).

Oare, dacă nu aș fi trimis prompt petiții către Avocatul Poporului, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice și Curtea de Conturi, mi-ar mai fi fost soluționată cererea fără noianul de acte cerute în plus? De ce este în continuare nevoie să apelăm la instituții de control, doar pentru a obține aplicarea corectă a unor prevederi normative?